AS GARANTIAS DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Como se sabe, a locação é o contrato a partir do qual uma parte (inquilino ou locatário) remunera a outra (locador) pelo uso e gozo de seu bem imóvel para fins de habitação, temporada ou atividade empresarial. A remuneração – ou aluguel – é de livre convenção, mas é vedada a estipulação em moeda estrangeira, bem como a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Para garantir o recebimento desta contraprestação e de todos os seus demais direitos e créditos, o locador poderá exigir garantias que, no entanto, apenas minimizam os riscos de prejuízo, não os eliminando por completo. Caso não queira optar pelas garantias locatícias – e tão somente neste caso e no caso de locação por temporada –, ele poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos (até o sexto dia útil do mês vincendo). Não fazendo a opção pelo pagamento antecipado poderá, assim, lançar mão de uma das modalidades de garantias locatícias previstas no art. 37 da Lei nº. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), quais sejam: caução, seguro fiança, fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedada a opção de mais de uma destas modalidades num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. Este direito será reconhecido apenas aos locadores que formalizarem o contrato pela via escrita, não alcançando, pois, aquelas tratativas verbais, mas vale destacar que a garantia, porém, se estende até a efetiva devolução das chaves, salvo estipulação em contrário. A caução pode se dar em bens móveis ou imóveis e, ainda, em moeda corrente, títulos e ações. A caução em bens móveis deve ser registrada no cartório de títulos e documentos e a em imóveis averbada junto à matrícula destes. A caução em dinheiro jamais poderá ultrapassar o valor equivalente a três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança, revertendo, em benefício do próprio locatário as vantagens que daí decorrer no momento do levantamento da quantia depositada. A fiança locatícia, por sua vez, consiste na garantia pessoal e acessória de terceiros ao contrato de locação, sendo, hoje, a modalidade mais adotada no mercado brasileiro, em razão de sua eficácia na resolução dos conflitos entre locadores e locatários. O instituto tem o seu conceito trazido pelo art. 818 do Código Civil brasileiro que diz “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”. Busca-se, como fiadores, aquelas pessoas que possuam idoneidade moral e financeira, bem como a livre disposição de seus bens, sendo que nenhum dos cônjuges – salvo se o regime for o da separação total de bens – poderá prestar a fiança sem a autorização do outro, sob pena de nulidade. A fiança sempre se dará por escrito, via instrumento público ou particular e a responsabilidade do fiador estará limitada ao que expressamente estiver nele consignado. Em que pese a fiança ser a modalidade mais utilizada no Brasil, fato é que tem se tornado constrangedor para o locatário a busca por pessoas que estejam dispostas a garantirem o seu contrato de locação, no que surge então o seguro fiança como uma opção não somente segura para o locador, como também menos incômoda para o locatário. Ela é prestada, a bem da verdade, por companhias de seguro contratadas às expensas do locatário, que terá a sua situação cadastral por elas analisada. Trata-se de uma modalidade segura, no entanto bastante onerosa para o inquilino, visto que acrescerá cerca de 10% do valor contratual nas suas despesas com a locação. Por fim, não se pode deixar de mencionar a existência de uma quarta modalidade de garantia à locação dos bens imóveis: a cessão fiduciária. Ela é feita por meio de quotas de fundo de investimento ou de títulos de capitalização, sendo as aplicações financeiras dadas como garantia ao locador, na ocasião da assinatura do contrato de locação. O fundo de investimento – negociado ou não na bolsa de valores – é administrado pela Comissão de Valores Mobiliários e suas cotas têm a natureza de fiança, sendo entregues ao locador em caso de inadimplência contratual por parte do locatário. Este último ou o cedente (terceiro garantidor que tenha assinado o contrato de locação) será notificado extrajudicialmente par quitar a dívida, sob pena de ter suas cotas tomadas para o adimplemento das obrigações. O locador deverá requerer ao administrador do fundo que lhe transfira em caráter pleno e irrevogável cotas suficientes para saldar a dívida, sendo certo que ele poderá, ainda, ajuizar demanda para cobrar eventual diferença não coberta. Vale dizer que as cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação locatícia, desde que, obviamente, a garantia tenha sido previamente registrada junto ao administrador, pelo seu titular – o locatário ou o cedente. Trata-se de uma garantia relativamente recente e ainda pouco utilizada, posto que inserida na Lei do Inquilinato no ano de 2006. De qualquer modo, o certo é que locador e locatário deverão analisar cuidadosamente as garantias postas à sua disposição, como forma de facilitar a condução das tratativas para a locação de imóveis. Afinal, as garantias surgem em decorrência da necessidade de proteção do locador para que possíveis prejuízos sejam minorados ou eliminados, caso ocorram. Acabam, também, assegurando o locatário, dando-lhe suporte e facilidade para negociar a locação do imóvel que necessita para sua habitação, lazer ou negócios. Daí porque, no momento da contratação, é indispensável que a análise seja feita por um profissional habilitado, que permita que a opção feita agrade ambas as partes – locatário e locador. Josiane-Wendt-Antunes-MafraJosiane Wendt Antunes Advogada, consultora e assessora jurídica; especialista em Direito Público e mestre em meio ambiente e sustentabilidade. Sócia do escritório “Mafra e Antunes Advocacia e Consultoria”. Atua há mais de 10 anos no mercado imobiliário junto a corretores e empreendedores. Membro do Instituto dos Advogados de Minas Gerais (IAMG). Professora universitária, parecerista, conferencista e articulista. e-mail: josiane@mafraeantunes.com.br Site: http://www.mafraeantunes.com.br Blog: http://mafraeantunes.zip.net Skype: Jwantunes Twitter: @josianemafra Facebook: Josiane Wendt Antunes Linkedin: Josiane Wendt Antunes
